如何做好前期物業管理工作
摘要 : 做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。做好物業管理的前期工作，有利于房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利于維護業主合法權益，對開發商利益、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業管理。
物業管理的前期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發商越來越重視與物業管理企業間的前期合作，也為日后物業的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發與物業管理企業對物業管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業建設單位與物業管理企業在前期物業管理中的責任 , 防范前期物業管理中的潛在風險，建議物業管理行業一起來關注物業管理的前期介入。
加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：
一、規范開發建設企業的建設行為
一個高質量、高標準設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。
1. 對物業的前期設計、規劃嚴要求
開發建設企業的立項、規劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識 ; 規劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發建設企業要嚴格按照規劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業后建設施的行為 ; 相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規行為及時進行處理，限期改正。
2. 做好物業售前選聘物業管理企業工作
開發建設企業在物業項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業管理企業進行前期管理，并制定新建物業管理區域物業管理方案和前期物業管理服務合同、業主公約，報物業管理行政主管部門備案。開發建設企業在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同的服務內容、業主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業管理服務協議。未委托物業管理企業進行前期管理，未制定物業管理方案、前期物業管理服務合同和業主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發商品房預銷售許可證，已頒發的予以收回或吊銷預銷售許可證。
3. 按合同規定進行運營
新建商品房由開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業管理企業負責保修 , 應與物業管理企業簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業管理企業支付質保金。
二、規范前期物業管理行為
物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業后期的管理具有十分重要的作用。物業管理企業前期介入應抓好以下幾個環節：
1. 編制前期物業管理方案
物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設項目策劃方案融為一體，為日后物業管理打下良好基礎。
2. 組織人員介入
組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理知識、物業管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業管理機構，專門負責前期物業管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業管理專業人員，參加房地產開發建設企業項目策劃委員會，為開發建設企業提供咨詢服務。
3. 加強物業施工質量監督，保障工程質量
物業管理企業要組織工程專業技術人員深入到施工現場，配合工程監理部門，對物業建筑規劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監督，對違反規劃和規定的項目，及時向開發建設企業提出改正意見和建議。
物業管理前期介入主要是協助開發商把好質量關，以“以人為本”的理念來考慮業主在生活中的舒適滿意度。物業管理的前期介入與房地產開發整個過程必須緊密相連。例如 : 小區中要為小孩建造相應的娛樂場地，為行動不便的老人建造無障礙的便利通道等等。事實證明，物業管理工作開展得好壞與前面物業開發建設工程有密切的關系，應該早期主動介入。
三、規范前期物業管理的接管驗收工作
物業的接管驗收工作是前期物業管理的一個重要環節，是物業管理企業為維護廣大業主的利益，對已建成交付使用的物業項目進行的一次質量把關過程，也是明確物業管理企業與開發建設企業維修管理責任的重要措施。搞好物業接管驗收應注重以下環節 : 組建物業移交接管驗收小組 ; 認真接收物業規劃建設資料；認真做好物業接管驗收。尤其注重物業管理接管驗收中的工作要點。如 : 交接的圖紙和資料 ; 設備技術資料 ; 變配電、電梯、空調、給排水系統等 ; 樓宇智能化系統等等諸多問題。
四、加強業主入住及前期住宅裝飾裝修管理，建立良好的公共秩序
辦理業主入住是物業管理企業直接與業主接觸的開始。業主入住前后，很多問題和矛盾可能反映和暴露出來，作為物業管理企業要做耐心細致的工作，真心實意為業主排憂解難，贏得廣大業主的信賴，為后期管理奠定基礎。業主入住階段應做好：入住前的資料準備工作；辦理入住手續及住宅驗收交接等工作。
同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業主的合法權益和物業管理區域環境管理及后期物業管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度 ; 辦理室內裝飾裝修手續 ; 加強對裝飾裝修活動的監督管理 ; 對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。
五、做好物業管理員工前期管理培訓
物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。
在物業管理前期介入中，物業管理人員將代表著企業的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。
1. 知識
對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。
2. 技能
物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服務、特約服務、社區服務和社區文化。這就要求物業管理人員掌握上述工作所必須的專業技能，以及時為業主提供專業的服務。此外，面對各式各樣的業主，掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。
3. 態度
① 職業道德。美國的物業管理強調從業者必須具有職業道德。職業道德首先是為業主提供忠誠的服務，但這種忠誠并非盲目服從業主的指令，而是從服務于業主利益的角度出發而提供高水平的專業化管理。職業道德還強調物業管理者要有強烈的事業心和對社會對政府機構的責任，應該積極參與專業組織的活動，關心社區福利和公益事業的發展。
② 服務態度。物業管理是通過為業主提供公共服務、專項服務、特約服務而獲得經濟效益、社會效益和環境效益，服務是物業全部管理經營活動的中心，因此，全體物業從業人員都應樹立用戶至上、服務第一的思想，把為業主提供多層次、全方位的服務作為物業管理企業全體員工的神圣職責，在工作中時時處處為業主著想，盡最大努力為業主提供優質的、完善創新的服務，贏取業主的贊同和認可。
綜上所述，只有進一步依法規范做好前期物業管理工作，才能保證后期物業管理日常服務的正常開展，才能保證物業管理工作的有序進行，為創建和諧社區打下良好的基礎
參考文獻：
① 尤建新、孫繼德 , 《 物業管理實務 》 ，中國建筑工業出版社， 2003.7
② 武建章 , 《 中國物業管理 》 雜志 ,2003.9
③ 葉天泉 , 《 物業管理探索 》 ，中國計量出版社 2002.12
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